论成立房地产业主保护组织
2007-11-19 22:15:00
在改革开放和建设社会主义市场经济的过程中，我国居民住房制度发生了重大的变革，越来越多的人告别了福利分房时代，住进了成片开发的新型住宅小区，成为拥有私有产权住房的业主。
随着商品住宅小区的不断建设，在改善人们居住条件的同时也出现了一些不和谐的现象：（1）开发商房产欺诈。例如虚假广告、合同陷阱、产权归属、质量低劣、面积缩水、配套设施不齐全、擅改规划、房产和物管“捆绑销售”等问题。（2）物业管理公司违反物业服务合同，侵犯业主自治权。包括帐目不透明、乱收费、虚增支出、服务质量低劣、挪占专项维修资金、擅自处分物业共用部位和共同设施设备的所有权或使用权、操纵业主委员会选举、拒不接受业主大会解聘决定等问题。（3）行政主管部门行政不作为或者行政干预失当。例如，不指导召开业主大会、对业主委员会选举结果不予备案、对业主大会决议不予认可、随意撤换业主委员会成员、操纵物业招投标、更改市政规划、违规拆迁等。实践中，一些行政主管部门知道自己并不能直接否定业主决定物业管理事务的实体权利，因此往往通过程序性规则来控制业主自治组织的活动。（4）业主委员会与居民委员会争夺社区自治权。前者认为后者只是政府在社区的代理人，没有真正代表居民的利益，社区自治的主导权应由业主委员会来行使，后者则认为自己是法定的城市群众自治组织，主导社区自治具有合法性。（5）业主委员会失职，没有代表业主利益。例如，不执行业主大会决议、与不法开发商和物管共谋、不换届选举、不与新一届业主委员会交接、滥用权力、不作为等。这样，原本担当维权重任的业主委员会反倒成为维权对象。
由于存在以上冲突和纷争，业主、业主委员会与开发商、物业管理公司、居委会、行政主管部门之间的冲突频频见于报端和网络媒体，有些甚至激化为群体性事件。
业主维权是一场力量博弈，利益的让渡取决于双方所掌握的资源和政治智慧。业主与开发商、物业管理公司和行政主管部门在博弈过程中存在着资源和力量的不均衡性：开发商和物业管理公司占有资本、知识、时间、组织、行政资源优势，行政主管部门则作为规则的制订者和仲裁者，处于掌控地位，这种不均衡性使业主维权之路布满了荆棘。业主虽然人多，但在发生纠纷时总显得势单力薄，相比之下，更需要得到有关组织的支持和保护。
虽然按规定可以成立业主委员会来维护业主的利益，但实际情况却不令人乐观，有的小区迟迟没能成立业主委员会，或者业主委员会成员松散、组织不健全、运作不规范。鉴于此需要建立统一的协调机构，组成专门的服务人员，以便促进和引导业主委员会的建立和健康发展，促进业主委员会规范化运作，协调业主与开发商、物业管理的关系，促进业主的生活环境的改善，真正起到保护业主利益的作用。
在目前形势下非常需要一个依照有关法律、法规成立的合法社会团体组织，将各个小区业主委员会组织起来，开展学习、研究，进一步将国家和有关政府部门针对物业服务、业主大会、业主委员会等方面所制订颁布的法律法规，在各小区业主委员会和广大业主中进行有效的宣传。政府相关部门可以通过这个社会团体组织，对业主委员会工作的开展与实施给予监督、管理和指导，使业主委员会的工作更有序，更规范，更切合实际，从而促进社区稳定，并为建立和谐社会奠定基础。
这样的一个组织承担了为政府分忧，协调促进各小区工作的作用，可在党和政府与各小区之间承担桥梁和纽带的作用。这个社会团体组织暂且定名为“房地产业主保护协会”（简称协会），“协会”以各小区的业主委员会为团体会员，以专家学者维权精英为个人会员；以遵循国家有关法律、法规和政策，倡导和组织自我服、自我管理、自我教育，提高小区管理水平、促进各业主委员会的交流、增加业主集体决策的能力、维护业主的合法权益和建设和谐社区为宗旨。
成立房地产业主保护协会，是房地产业发展到现在现阶段的必然结果，是与时俱进的产物，业主保护协会能够提高物业管理的整体水平，能够帮助政府完成许多政府所希望的工作，能及时有效的化解小区存在的许多矛盾，是建设社区和谐的有力践行者，这种具有化解矛盾、维护社会稳定功能，起到连接业主与政府、业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间桥梁纽带作用的社会公益组织具有重大社会意义。
附：房地产业主保护协会章程
「参考文献」
邹树彬   城市业主维权运动:特点及其影响    　原载《深圳大学学报：人文社科版》2005年第5期

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